Juni 2018 • mal gelesen

Rechtslexikon

Mietrecht

Mietvertrag als Kernstück des Mietrechts

Grundsätzlich regelt der Mietvertrag, welche Rechte und Pflichten die Mietparteien haben. Allen voran ist festgelegt, dass der Wohnraum zeitweise gegen Zahlung der vereinbarten Miete überlassen wird. Als Sicherheit darf der Vermieter eine Mietkaution verlangen, die allerdings drei Kaltmieten nicht übersteigen darf und zum üblichen Zinssatz anzulegen ist. Der Mietvertrag darf sich neben dem Wohnraum auch auf bewegliche Gegenstände erstrecken, wie etwa ein Sportgerät oder aber auch ein Auto. Bereits bei Abschluss des Mietvertrags können die Mietparteien eine Mieterhöhung in Form einer Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Im ersten Fall legen beide Seiten die zukünftigen Mieten schon bei Vertragsabschluss fest, wobei die Mieterhöhung in der Regel an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Index für Lebenshaltungskosten gekoppelt wird. Die Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden, z.B. kann die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dazu Anlass geben. Diese Miete gibt an, was Wohnungen in gleicher Beschaffenheit, Ausstattung und Größe in der jeweiligen Stadt kosten. Darüber hinaus darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Diese sogenannte Kappungsgrenze kann allerdings in einigen Städten und Gemeinden niedriger ausfallen. Bei einem Staffelmietvertrag werden neben der Anfangsmiete auch die künftigen Mietsteigerungen festgelegt. Nach Ablauf des vierten Jahres steht dem Mieter in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht zu.

Betriebskostenabrechnung und Renovierungspflicht

Zur Miete kommen die Wasser-, Strom-, Heizungs- sowie - je nach Mietshaus - die finanzielle Beteiligung am sogenannten Hausgeld (Wohngebäudeversicherung, Müllabfuhr, Fahrstuhlwartung, Hausverwaltung, Reparaturen an der Haustür etc.) hinzu. In einer solchen Nebenkostenabrechnung sind demnach alle Faktoren aufgeführt, die zur Kaltmiete hinzukommen. Untersuchungen haben ergeben, dass jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. So werden etwa Nebenkosten abgerechnet, die nicht umlagefähig sind (z.B. Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten des Vermieters, Mietausfallversicherung usw.). Ferner muss der Vermieter dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung vorlegen, da andernfalls eventuelle Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen sind. Der Mieter selbst hat dann laut Mietrecht 12 Monate Zeit, um Einwände vorzubringen. Sollte die Wohnung während der Mietzeit Mängel (z.B. Schimmel, Rohrverstopfung, Stromausfall) aufweisen, so hat der Vermieter die Kosten für die Mängelbeseitigung zu tragen. Die Renovierungspflicht darf der Vermieter dem Mieter per Mietvertrag (sog. Schönheitsreparaturen) auferlegen - jedoch nur in begrenztem Umfang. Immer wieder haben deutsche Gerichte zuletzt mietvertragliche Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Es ist etwa unzulässig, dem Mieter starre Fristen ohne Berücksichtigung des Renovierungsbedarfs vorzugeben. Auch darf dem Mieter nicht vorgeschrieben werden, in welcher Farbe er seine Wände zu streichen hat.

Entgeltliche Überlassung von Fahrzeugen

Ein Mietvertrag kann auch zwischen dem Mieter und Vermieter (z.B. Autovermietung) eines Autos zustande kommen. Demnach greift das Mietrecht* auch hier. In diesem Fall regelt der Mietvertrag etwa die Höhe des Entgelts, die Dauer der Überlassung des Fahrzeugs, die Übernahme der Nebenkosten (z.B. Kraftstoff, Betriebskosten), den Versicherungsschutz sowie die Vorgehensweise bei Reparaturen.


*In den §§ 535-548 BGB findet man Vorschriften, die für alle Mietverträge gelten. Dann folgen in den §§ 549-577a BGB Normen, die nur für das Wohnraummietrecht Anwendung finden.