Juni 2018 • mal gelesen

Rechtslexikon

Hauskauf

Im Hinblick auf einen Hauskauf müssen grundsätzlich das Immobilienrecht und anderweitige gesetzliche Bestimmungen und Regularien berücksichtigt werden. So müssen in Deutschland beim Hauskauf zuzüglich der entsprechenden Eigentumsübertragung des jeweiligen Grundstücks zwingend drei rechtliche Kriterien eingehalten werden: Erstens muss grundsätzlich ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen werden. Zweitens muss auch die Einigung in Bezug auf den Eigentumsübergang der gesamten Grundstücksfläche notariell beurkundet werden. Drittens ist es Pflicht, dass der neue Eigentümer in das jeweilige Grundbuch eingetragen wird.

Beim Hauskauf ist unter rechtlichen Gesichtspunkten zudem auf die gesetzlichen Steuervorschriften zu achten. Da ein Haus in der Regel mit Grundstück verkauft wird, ist alleine für das Grundstück eine regelmäßige Grundsteuer an die Gemeinde zu entrichten, wobei die jeweilige Höhe von Faktoren wie Steuermesszahl, Wert der Liegenschaft sowie vom sogenannten Hebesatz abhängt. Zudem fällt noch eine Grunderwerbsteuer beim Kauf des Grundstücks an.

Beim Erwerb von Häusern bzw. Gebäuden ist es ratsam einen entsprechenden fachspezifischen Anwalt zu konsultieren und ihn in die Kaufhandlungen zu involvieren. Dies ist nicht nur für die rechtlich einwandfreie Vertragsgestaltung wichtig, sondern auch für die gesamte Vorgehensweise während eines Kaufszenarios. So müssen beispielsweise die Kaufnebenkosten genau beziffert und formuliert werden, in Deutschland schwanken diese Kosten zwischen etwa neun und 15,15 Prozent. Des Weiteren bedarf es beim Hauskauf einer genauen Prüfung, ob die ausgewählte Immobilie mit Rechten wie zum Beispiel einer Hypothek, Wasser- sowie Wegerechten oder anderweitigen Nutzungsrechten belastet ist.

Ein Hausverkäufer muss beim Hausverkauf die entsprechende Immobilie dabei prinzipiell frei von Rechts- und Sachmängeln übergeben. Sollten beispielsweise entsprechende Sach- und Rechtsmängel zum Übergabezeitpunkt bereits vorhanden gewesen sein, kann der Verkäufer haftbar gemacht werden. Dabei liegt ein Sachmangel genau dann vor, wenn sich die entsprechende Immobilie nicht explizit für die Verwendung eignet, für die sie im Kaufvertrag vorgesehen ist. Oder auch, wenn eine gewöhnliche Verwendung beispielsweise als Wohnraum überhaupt nicht möglich ist. Ein Rechtsmangel ist demgegenüber genau dann gegeben, wenn Dritte Rechte (Beispiel: Grundschuld, Wegerecht oder Nutzungsrechte am Grundstück etc.) an der oder rund um die Immobilie geltend machen, dies im Kaufvertrag aber keine Erwähnung findet.

Immobilien müssen grundsätzlich frei von Mängeln übergeben werden. Allerdings ist es oftmals üblich, dass bei bestehenden Immobilien ein Gewährleistungsausschluss in den jeweiligen Kaufverträgen formuliert ist, die eine Haftung für einen später entdeckten bzw. aufgetreten Mangel ausschließt. Gängige Formulierungen sind hier "gekauft, wie es liegt und steht", "keine Gewährleistung für alle verborgenen und sichtbaren Mängel" oder auch "gekauft wie gesehen". Auf derartige Formulierungen kann sich allerdings nicht berufen werden, wenn der Verkäufer zuvor eine Garantie für eine Beschaffenheit ohne Mangel übernommen oder wenn er den jeweiligen Mangel arglistig vertuscht bzw. verschwiegen hat.

Bei versteckten Mängeln liegt die Beweislast aber immer beim Käufer. Möchte er diesbezüglich Gewährleistungsansprüche geltend machen, muss er daher den Beweis erbringen, dass der Verkäufer schon beim Abschluss des Kaufvertrags den entsprechenden Mangel kannte. Hier ist es ratsam, dass ein Hauskäufer grundsätzlich einen Bausachverständigen spätestens bei der Übergabe hinzuzieht. So können versteckte Mängel auch nach Abschluss des Kaufvertrages noch erfolgreich aufgedeckt werden.