• September 2004

    I. Privatschriftliche Kaufverträge

    Anders als in Deutschland sind Kaufverträge über Immobilien in Spanien grundsätzlich auch privatschriftlich, also ohne notarielle Beurkundung, wirksam (contrato privado de compraventa). Eine Ausnahme gilt nur, wenn zusätzlich eine behördliche Genehmigung erforderlich ist. Ansonsten kann selbst ein mündlich geschlossener Kaufvertrag volle rechtliche Bindungswirkung entfalten. Wegen der hierdurch gegebenen Gefahr übereilter Entschlüsse und der fehlenden Belehrung durch einen Notar sollte sich der potentielle Erwerber einer Immobilie in Spanien möglichst schon vor Abschluß des privatschriftlichen Kaufvertrags anwaltlich beraten lassen.

    II. Grundbuch und Bescheinigungen

    Vor Abschluß des Vertrages sollte bei dem Grundbuchregister (registro de la propiedad) eine Überprüfung der im Grundbuch eingetragenen Kaufurkunde (escritura pública de compraventa) durch einen Fachmann vorgenommen werden. Bei Neubauten sollte der Käufer auch die Vorlage des buletín de instalaciones electricas verlangen. Dieses Dokument bestätigt, daß alle elektrischen Arbeiten nach den öffentlichen Sicherheitsbestimmungen ausgeführt wurden und der Anschluß des Hauses an das öffentliche Elektrizitätsnetz erfolgt ist. Ferner sollte die Bescheinigung des Architekten über die endgültige Fertigstellung des Baus (certificacíon final de obra) vorliegen. Beide Dokumente sind Voraussetzung dafür, daß die Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) ausstellt. Diese wiederum ist notwendig für den Abschluß der Verträge mit den Energieversorgungsunternehmen (GESA u.a.).

    III. Wohnungseigentum

    Wenn eine Eigentumswohnung zum Kauf ansteht, sollte die notarielle Teilungserklärung (divisíon horizontal) vorliegen und im Grundbuch eingetragen sein. Dieses geschieht meist gleichzeitig mit der Neubauerklärung (declaracíon de obra nueva). In der Teilungserklärung wird auch die auf den Wohnungseigentümer entfallende Quote ausgewiesen, nach der sich der von ihm zu tragende Anteil an den Gemeinschaftsausgaben bemißt.

    Ferner sollte die Vorlage der

    • Quittungen der letzten zwei Jahre über die Zahlung von Steuern, Gebühren und Beiträgen und der
    • Verträge mit Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser, Strom) sowie
    • Nachweise über die letzten Zahlungen an diese Unternehmen

    verlangt werden. Wenn diese Zahlungen nämlich nicht geleistet worden sind, haftet dafür die Immobilie - praktisch also ihr gegenwärtiger Eigentümer.

    Beim Erwerb von Wohnungseigentum ist es auch ratsam, folgende Informationen vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) oder ihrer Verwaltung einzuholen:

    • Satzung der Eigentümergemeinschaft
    • Hausordnung
    • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

    Der Verkäufer ist ferner verpflichtet, eine Bescheinigung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft über

    • die vollständige Zahlung von Gemeinschaftskosten und Umlagen
    • die Schuldenfreiheit der Eigentümergemeinschaft

    vorzulegen. Der Käufer sollte auf Einhaltung dieser neuen Regelung bestehen.

    IV. Anzahlung

    Die seitens der Verkäufer vorgelegten Vertragsentwürfe sehen häufig vor, daß der Käufer die Anzahlung auf den Kaufpreis bereits mit Unterzeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrags zu leisten hat. Die Höhe der Anzahlung beträgt meist 10 % des Kaufpreises der Immobilie. Genau wie im deutschen Recht wird der Käufer mit Abschluß des Kaufvertrags aber noch nicht Eigentümer der Immobilie. Daher birgt der Abschluß eines solchen Vertrags für den Käufer die Gefahr, die geleistete Anzahlung zu verlieren. Die Hinter-legung (zunächst eines Teils) des Kaufpreises bei einem Notar oder Rechtsanwalt oder auf einem Sperr-konto, über das nur von beiden Parteien gemeinsam verfügt werden kann, ist für den Käufer hier der bessere, weil sicherere Weg. Der seriöse Verkäufer wird das legitime Sicherungsinteresse des Käufers in der Regel auch anerkennen. Wenn eine Verständigung auf eine der genannten Vorgehensweisen allerdings nicht möglich ist, weil der Verkäufer auf Leistung einer Anzahlung besteht, sollten Sie sich zumindest nicht auf eine höhere Anzahlung als 10 % des Kaufpreises einlassen!

    Die Anzahlung - wenn sie denn wirklich nicht zu vermeiden ist - kann als arras oder señal nach Art. 1454 Codigo Civil geleistet werden. Für diesen Fall kann der Vertrag dadurch aufgelöst werden, daß der Käufer anerkennt, die geleistete Zahlung zu verlieren. Wenn der Käufer also nach Unterzeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrags und Erbringung der Anzahlung den Vertrag nicht erfüllen und die Restzahlung nicht leisten will oder kann, ist die geleistete Anzahlung verloren. Andererseits hat der Verkäufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuzahlen, wenn er selbst sich von dem Vertrag lösen will.

    V. Übergabe und escritura

    Der privatschriftliche Kaufvertrag allein reicht zum Eigentumserwerb nicht aus. Der Verkäufer muß den Grundbesitz noch übergeben. Wenn die Übergabe erst im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufs (escritura) erfolgt, sollte sich der Käufer hierzu auf jeden Fall sämtliche vorhandenen Schlüssel aushändigen lassen. Auf die notarielle Beurkundung sollte keinesfalls verzichtet werden. Bei Investitionen von Ausländern ist sie ohnehin Pflicht. Der Käufer benötigt die escritura auch, wenn er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen will.

    VI. Eintragung in das Grundbuch

    Die Eintragung in das Grundbuch kann nur dringend empfohlen werden. Anders als in Deutschland ist der spanische Notar weder zur Herbeiführung der Eintragung verpflichtet noch haftet er dafür. Mit der Abwicklung der Eintragung einschließlich der Einzahlung der Grunderwerbsteuer und der Registerkosten kann der Käufer aber ein Vollziehungsbüro (gestoria) oder einen Rechtsanwalt (abogado) beauftragen.