September 2010
Der Mieterhöhungsanspruch findet seine Grundlage in § 558 BGB. Danach kann der Vermieter die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um bis zu zwanzig Prozent erhöhen unter der Voraussetzung, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet.
Notwendig ist eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Diese kann alternativ bestehen in
a) einer Mietspiegelberechnung
b) dem Verweis auf mindestens drei Vergleichs-
wohnungen oder
c) einem Sachverständigengutachten.
Der von der Gemeinde aufgestellte Mietspiegel, im Regelfall als einfacher Mietspiegel bestehend, erfasst die wesentlichen mietpreis-bildenden Kriterien, etwa Stadtteillage, Lage des Hauses, Infrastrukturanbindung, Baujahr des Hauses, Ausstattung/Komfort der Wohnung.
Dieser Mietspiegel, obschon von einer Behörde erstellt, stellt keinen Verwaltungsakt dar, sondern gilt als schlichtes Verwaltungshandeln. Rechtsfolge: Der Mieter kann den Mietspiegel im Verwaltungsverfahren nicht anfechten. Es wird widerlegbar vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sich innerhalb der im Mietspiegel genannten Spannen bewegt. Es besteht nun allerdings kein Automatismus, den Höchstwert innerhalb der Mietpreisspannen einzufordern.
In größeren Städten existieren qualifizierte Mietspiegel (§ 558 d BGB). Sie werden im Zwei-Jahres-Turnus nach "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" (durch Sachverständigengutachten) angepasst und bedürfen der Anerkennung von Interessenvertretern der Vermieter - und Vermieterseite.
Wenn die Wohnung in einer Stadt/Gemeinde liegt, in der ein qualifizierter Mietspiegel besteht, sollte dem Mieterhöhungsverlangen eine Mietspiegelberechnung in jedem Falle beigefügt werden, selbst dann, wenn die Erhöhung auf eine andere Begründung gestützt wird. Sie muss zwingend beigefügt werden, wenn der qualifiz. Mietspiegel nicht oder nur erschwert allgemein zugänglich ist.
Nach Zustellung des Mieterhöhungsverlangens sind dem Mieter zwei Monate Zeit zur Zustimmung eingeräumt. Erst dann wird die neue Miete fällig. Verweigert er die Zustimmung oder schweigt er, so wird der Vermieter auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Er kann dann beim Amtsgericht Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Keinesfalls stellt die unterlassene Mieterzustimmung einen Kündigungsgrund dar.
Bei weitergehenden Fragen zur Mieterhöhung finden Sie Rechtsanwälte in München, die sich mit dem Rechtsgebiet "Mietrecht" auskennen unter www.Münchener-Anwalt.de
Für Interessenten: Urteil des BGH vom 12.12.2007, Aktenz. VIII ZR 11/07
Urteil des Bundessozialgerichts vom 20.08.2009
B 14 AS 65/08 (hier Bezugnahme zu ALG-II-Empfängern und Wohngeld)
Urteil des BGH vom 23.07.2009 Az. VII ZB 103/08 (hier im Bezug zu Wohngeld und Mietdankenbank, § 558e BGB)
Urteil des BGH vom 06.07.2007 Az. VIII ZR 322/04 (hier mit Bezug zur Ausgangsmiete).
