RechtsTipps von Lokaler Anwalt

Die Top-Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung

Bevor Sie eine Wohnung kaufen, sollten grundsätzliche Aspekte und Überlegungen auf die künftige Nutzung getroffen werden. Vor der Entscheidung, eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie sich darüber bewusst sein, was das grundsätzlich bedeutet und wo die Unterschiede zum Erwerb eines ganzen Hauses liegen. Eine wichtige Überlegung betrifft die Frage, ob sich der Kauf einer Wohnung wirtschaftlich überhaupt lohnt, wenn sie als Kapitalanlage angedacht ist.

Streng juristisch betrachtet, wird man beim Erwerb einer Wohnung nicht nur Eigentümer, sondern man erwirbt auch einen Anteil an dem Grundstück, auf dem sich die Wohnung befindet, verbunden mit dem so genannten Sondereigentum an der Wohnung selbst. Somit ist jeder Wohnungseigentümer Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet, dass Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung nicht alles machen können, was Sie wollen. Sie haben stattdessen einschlägige, gesetzliche und vertragliche Regelung und die Entscheidungen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu beachten. Die beginnt schon bei der konkreten Nutzung Ihrer Wohnung wie zum Zweck des Wohnens, aber nicht als Betreibung eines Ladenlokals usw. Auch dürfen Sie bestimmte Veränderungen an Ihrer Wohnung nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchführen. Nicht vergessen werden darf der Tatbestand, dass jeder Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Kosten des Grundstückes und des Gebäudes, die dafür notwendigen monatlichen Zahlungen von Hausgeld, sowie die jährlichen Abrechnungen betroffen ist. Trotzdem sollten Sie als Interessent einer Eigentumswohnung nicht den Schluss daraus ziehen, dass die Eigentumswohnung sämtliche Nachteile einer Mietwohnung mit denen einer im Eigentum stehenden Immobilie vereinigt, denn ein entscheidender Vorteil hat immer noch eine selbst genutzte Eigentumswohnung. Sie können solange Sie Ihren finanziellen und sonstigen Verpflichtungen nachkommen und auch kein extrem unsoziales Verhalten zeigen, von niemandem gegen Ihren Willen aus Ihrer Wohnung hinausgeworfen werden.

Tipp: Günstige Zinsen nutzen

Da die Zinsen im langjährigen Vergleich zurzeit günstig sind, überlegen viele Sparer, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt und ob sie ihr Erspartes dafür einsetzen sollen. Es kommt auch vor, dass die Mietwohnung irgendwann zum Kauf angeboten wird und eine interessante Möglichkeit bietet.
Grundsätzlich kann man behaupten, dass sich der Kauf einer eigenen Wohnung im Vergleich zu einer anderen Vermögensanlage lohnt, wenn sich die Zins- und die Wertentwicklung des Gebäudes und des Grundstücks positiv entwickeln. Aber dabei nicht berücksichtigt sind die laufenden Ausgaben für die Instandhaltung und die zusätzlichen Ausgaben für die Modernisierung. Sie müssen stets beachten, dass Gebäude altern und an Wert verlieren, wenn sie nicht regelmäßig instand gesetzt und modernisiert werden.

Tipps zum Immobilienkauf als Wertanlage

Ein Immobilienkauf als Geldanlage ist immer mit bestimmten Risiken verbunden, denn die Einnahmen und Ausgaben lassen sich über die Jahre hinweg nicht sicher kalkulieren, obwohl dies viele Immobilienmakler behaupten. So können die Mieteinnahmen sinken, bei Leerstand oder zahlungsunfähigen Mietern sogar ausfallen. Die Folgen sind dann Mietausfall und zusätzliche Kosten, wenn man sich von einem Mieter zu trennen hat und die Wohnung wieder in einen vermietbaren Zustand versetzen muss. Auch können die Steuervorteile in den künftigen Jahren geringer ausfallen als geplant. Vermieter sollten daher Reserven haben, um nicht schon bei den ersten Schwierigkeiten ins Schleudern zu geraten.

Tipps zu den Steuervorteilen beim Kauf einer Immobilie

Besonders zu Beginn eines Immobilienkaufs können Steuervorteile für Vermieter sich interessant auswirken und Immobilienanleger können mit Verlusten gut leben, wenn sie nur in ihrer Steuererklärung zu Buche schlagen. Ein Steuerzahler mit einer vermieteten Wohnung erzielt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sodass Vermieter daher mit der Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben müssen, in der sie Mieteinnahmen und Werbungskosten gegenüberstellen. In den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf einer Wohnung liegen die Werbungskosten durch Abschreibungen und Kreditzinsen meist deutlich höher als die Mieteinnahmen, sodass der Anleger steuerliche Verluste erzielt, die er mit seinen übrigen Einkünften verrechnen kann. Somit spart er Steuern. Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die steuerliche Gewinnzone erreicht, aber trotzdem bleibt ein Teil der Mieteinnahmen durch die Abschreibung weiterhin steuerfrei.

Käufer gebrauchter Immobilien können z. B. 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten absetzen. Großzügiger wirkt sich die degressive Abschreibung für Neubauten aus. Hat der Eigentümer beispielsweise nach dem 31. Dezember 2003 den Bauantrag gestellt oder den Kaufvertrag abgeschlossen, kann er in den ersten zehn Jahren sogar 4 Prozent, im 11. bis 18. Jahr je 2,5 Prozent und weitere 32 Jahre noch 1,25 Prozent abschreiben. Sie sollten allerdings wissen, dass die Abschreibung nur für die Gebäudekosten, nicht aber für Kosten des Grund und Bodens gilt. Bei Eigentumswohnungen müssen daher die anteiligen Grundstückskosten von den Gesamtkosten abgezogen werden. Wer sich definitiv für den Kauf einer Eigentumswohnung entschieden hat, sollte eine Steuerfachkraft für die optimale Ausschöpfung der Steuerersparnis zu Rate ziehen.

Tipp: Rechtliche Beratung

Außerdem sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie den Vertrag von einem juristischen Spezialisten prüfen lassen. Eine Auswahl von Rechtsanwälten, die sich zusätzlich zum Fachanwalt für Bau- und Archtiktenrecht haben ausbilden lassen, finden Sie unter der lokalen Rechtsanwaltsliste www.Münchener-Anwalt.de

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