Mai 2010
Die Pacht eines Reviers kann regelmäßig herabgesetzt werden, wenn dem Revier eine wesentliche Eigenschaft fehlt und die Minderung nicht ausgeschlossen ist. Ausgangspunkt aller Überlegungen ist der Vertrag, aus dem sich die vereinbarte Beschaffenheit ergibt.
1. Pachtvertrag
Ist nicht ausdrücklich vereinbart, welche Eigenschaften ein Revier haben muss, ist der Vertrag auszulegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 21.2.2008 wie der Begriff „Hochwildrevier" mangels ausdrücklicher Erläuterung im Pachtvertrag zu verstehen sei (AZ: III ZR 200/07). Das Gericht zieht landesrechtliche Vorschriften heran. Für Bayern bestimmt die Ausführungsverordnung zum Bayerischen Jagdgesetz, dass zum Hochwild zählendes Schalenwild außer Schwarzwild dort regelmäßig erlegt wird (vgl. § 8 AVBayJagdG). Unzureichend ist es, wenn beispielsweise Rotwild lediglich als Wechselwild vorkommt. Dies ist auch anzunehmen, wenn das jeweilige Landesrecht nicht ausdrücklich voraussetzt, was unter einem „Hochwildrevier" zu verstehen ist wie dies beispielsweise in Niedersachen und Baden-Württemberg der Fall ist. Wenn für ein Hochwildrevier deutlich mehr Pacht verlangt wird als für ein Niederwildrevier kann davon ausgegangen werden, dass damit nicht nur für einen eventuellen Unterschied in der Bejagung von Schwarzwild mehr bezahlt wird.
2. Minderung
Wer trägt aber das Risiko, dass jagdbares Hochwild außer Schwarzwild im Revier nicht mehr vorkommt?
a) die gesetzliche Risikoverteilung
Nach dem Gesetz hat im Allgemeinen der Verpächter das Risiko zu tragen hat, dass das Revier die vereinbarten Beschaffenheiten nicht hat oder verliert. Auf ein Verschulden des Verpächters kommt es dabei nicht an. Anders ist dies, wenn der Mangel nur auf ein vertragswidriges Verhalten des Pächters zurückzuführen ist. Der Bundesgerichtshof hat für diesen Fall aber ausgeführt, dass der Pächter durch Hegemaßnahmen die Eigenschaft des Reviers als Hochwildrevier kaum beeinflussen kann. Entscheidende Faktoren wie Art und Größe des Reviers, seine Nutzung fallen in den Risikobereich des Verpächters.
b) Durchführung der Minderung
Mangel und Minderung sollten dem Verpächter gegenüber möglichst nachweisbar und schriftlich mitgeteilt werden. Eine zuviel bezahlte Pacht kann regelmäßig auch rückwirkend zurückgefordert werden, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt. Eine solche rückwirkende Geltendmachung ist aber ausgeschlossen, wenn der Pächter trotz Kenntnis des Mangels die volle Pacht vorbehaltlos zahlt. Es empfiehlt sich, gerade wenn die Höhe der Minderung unklar ist, dem Verpächter gegenüber den Mangel umgehend anzuzeigen und sich die Minderung ausdrücklich vorzubehalten.
c) Höhe der Minderung
Allgemein kann die Pacht gemindert werden soweit wie die tatsächliche Beschaffenheit des Reviers hinter der vereinbarten zurückbleibt. Um dies genau zu ermitteln, wird in Fällen wie diesem nicht selten ein Sachverständigengutachten eingeholt, um anhand Wildbestand und vergleichbarer Pachten anderer Reviere einen üblichen Pachtzins zu ermitteln, der dann in die Berechnung der Minderung einfließt. Einfacher lässt sich die Minderung berechnen, wenn beispielsweise ein Pachtpreis pro Hektar bejagbarer Fläche vereinbart ist, später aber zusätzliche befriedete Gebiete entstehen und sich diese Fläche verkleinert.
3. Kündigung des Pachtvertrages
Die Kündigung eines befristeten Pachtvertrages durch den Verpächter ist aus diesem Grund ausgeschlossen. Das Gesetz weist ihm das Risiko zu, dass er für die Eigenschaft als „Hochwildrevier" einstehen muss. Dagegen kommt für den Pächter eine Kündigung in Betracht, wenn das Revier wesentliche vereinbarte Eigenschaften verliert oder nicht aufweist. Bei Verschulden des Verpächters ist auch ein Schadenersatzanspruch des Pächters denkbar.
4. Fazit
Um späteren Streit zu vermeiden, kann bereits im Vertrag vereinbart werden, wie zu verfahren ist, wenn das Revier wesentliche Eigenschaften verliert. Es ist auch möglich, die Minderung vertraglich auszuschließen. Dies darf aber nicht soweit gehen, dass der Verpächter entschädigungslos seine Hauptpflichten aus dem Vertrag schlechthin streicht. Ein solcher Ausschluss ist nicht in der Klausel zu sehen, dass für die Ergiebigkeit des Reviers nicht gehaftet werde. Mit dieser Klausel wird, wie der Bundesgerichtshof ausführt, lediglich keine Gewähr für eine bestimmte Abschussmenge übernommen, nicht aber die wesentliche Eigenschaft eines Reviers als Hochwildrevier in Frage gestellt. Dem Pächter ist zu empfehlen, Mängel des Reviers dem Verpächter umgehend und in nachweisbarer Form mitzuteilen. Gleichzeitig sollte die Minderung vorgenommen und eine niedrigere Pacht bezahlt werden. Ist die genaue Höhe der Minderung unklar oder will der Pächter sich mit dem Verpächter einigen, so muss er sich die Minderung vor Zahlung der Pacht ausdrücklich vorbehalten.
